Στον ένατο χρόνο πτώσης μπαίνει το 2017 η ελληνική κτηματαγορά, με το βασικό περιουσιακό στοιχείο των πολιτών να έχει απολέσει άνω του 50% της αξίας του σε σχέση με την εποχή της ευμάρειας (2005-08), όταν την ίδια ώρα οι φόροι ακίνητης περιουσίας αντιστοιχούν σχεδόν στο 2% του διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος.
Παρότι το 2016 έκλεισε με μείωση που ποσοστιαία υπολογίζεται ότι δεν ξεπέρασε το 2,8%, σαφώς καλύτερα έναντι των αρνητικών ρεκόρ της προηγούμενης τριετίας (-5,1%, -7,5% και -10,9% για το 2015, το 2014 και το 2013 αντίστοιχα), τόσο οι αναλυτές των τραπεζών όσο και οι επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι οι ελαφρά πτωτικές –αλλά και σταθεροποιητικές σε ορισμένες περιπτώσεις– τάσεις στις τιμές θα συνεχιστούν και τα επόμενα τρίμηνα.
Εκτός από το τεράστιο στοκ των ακινήτων που βρίσκονται στο ράφι χωρίς να υπάρχει το παραμικρό ενδιαφέρον (μόνο στον τομέα της κατοικίας υπάρχουν πάνω από 250.000 απούλητα σπίτια, πολλά εκ των οποίων δεν έχουν ποτέ κατοικηθεί, αν και κτίστηκαν την περίοδο 2007-09), βασικό ρόλο στη διαμόρφωση των τιμών εφέτος θα έχει και το νέο πλαίσιο διαχείρισης των «κόκκινων» δανείων, αφού οι τράπεζες έχουν προγραμματίσει να εντατικοποιήσουν τα προγράμματα των πλειστηριασμών.
Ο αριθμός των ακινήτων που βγαίνουν στο σφυρί ήδη αυξάνεται κατά 20 καθημερινά, ενώ έχει αποφασιστεί να εκποιηθούν μέσω πλειστηριασμών και χιλιάδες πολυτελή ακίνητα, διαμερίσματα, βίλες και εξοχικά που είναι δηλωμένα ως πρώτη κατοικία και ανήκουν σε «πτωχευμένους» επιχειρηματίες και εφοπλιστές.
Και αν οι 8.000-10.000 ακίνητα των «πτωχών» κακοπληρωτών πλουσίων, τα οποία διαθέτουν ποιοτικότερα χαρακτηριστικά και βρίσκονται σε πλεονεκτικές τοποθεσίες, έχουν κάποια ελπίδα να πωληθούν, δεν συμβαίνει το ίδιο με τους χιλιάδες επαγγελματικούς χώρους των επιχειρήσεων που θα κριθούν μη βιώσιμες με τον νέο νόμο για τα «κόκκινα» εταιρικά δάνεια, ούτε με τα υποθηκευμένα ακίνητα των 400.000 μη συνεργάσιμων δανειοληπτών, με συνέπεια να πιεστούν εκ νέου οι τιμές λόγω της αυξημένης προσφοράς.
Στον πάτο συναλλαγές προς απόθεμα κατοικιών
Σήμερα οι τράπεζες διαθέτουν περίπου 200.000 ακίνητα μέσω των δανείων που έχουν καταστεί μη εξυπηρετούμενα. Ακόμη όμως και το σενάριο ήπιας πτώσης των τιμών των ακινήτων κατά τη διάρκεια του 2017 μπορεί να ανατραπεί αν δεν διατηρηθεί η σταθεροποιητική τροχιά του πολιτικού και οικονομικού σκηνικού ή αν η πορεία των φορολογικών επιβαρύνσεων –είτε αυτή αφορά το εισόδημα και το κεφάλαιο είτε τις άμεσες ή έμμεσες επενδύσεις– συνεχίσει να επιδεινώνεται.
Αλλωστε η ισορροπία που τείνει να δημιουργηθεί είναι ιδιαιτέρως εύθραυστη, τη στιγμή μάλιστα που η Ελλάδα δεν αποτελεί επενδυτικό στόχο για επαγγελματικά ακίνητα, ενώ έχει πλέον τον χαμηλότερο λόγο συναλλαγών προς απόθεμα κατοικιών ανάμεσα στις χώρες του ΟΟΣΑ, όταν πριν από την κρίση βρισκόταν πάνω από τον μέσο όρο. Ας σημειωθεί ότι ο αριθμός των αγοραπωλησιών κατοικιών σε σχέση με το απόθεμα μειώθηκε κατά 72% από το 2008, παρά τη δραματική πτώση των τιμών, ενώ μεταξύ 2008 και 2015 χάθηκαν 18 δισ. ευρώ (ή 8,2% του ΑΕΠ) επενδύσεων σε κατασκευές, επιβαρύνοντας ακόμη περισσότερο την ελληνική οικονομία.
Χάθηκε η περιουσία των Ελλήνων
Σωρευτικά από το 2008 (μέσα επίπεδα) έως το γ΄ τρίμηνο του 2016 οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 41,7%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ενώ η υποχώρηση των τιμών εξακολουθεί να είναι εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας (-43,8% στην Αθήνα και -45,6% στη Θεσσαλονίκη), καθώς και στα παλαιότερα και μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας.
Οπως αναφέρουν πάντως μεσίτες και σύμβουλοι ακινήτων, ακόμη και αυτό το τεράστιο ποσοστό δεν αποτυπώνει την αλήθεια, καθώς έχουν καταγραφεί περιπτώσεις μείωσης των εμπορικών τιμών 50 έως και 60%.
Σε ό,τι αφορά τον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, η τάση σταθεροποίησης των ονομαστικών τιμών γραφείων υψηλών προδιαγραφών που καταγράφηκε κατά το 2015 (-0,1%) συνεχίστηκε και κατά το α΄ εξάμηνο του 2016, με οριακή αύξηση των τιμών κατά 0,2% σε σχέση με το β΄ εξάμηνο του 2015. Ωστόσο, μικρές μειώσεις καταγράφονται ακόμη στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας (-0,5%).
Οι ονομαστικές τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών, οι οποίες κατά το 2015 εξακολούθησαν να εμφανίζουν σημαντικούς ρυθμούς μείωσης, της τάξεως του 3,5% για το σύνολο της χώρας, το α΄ εξάμηνο του 2016 παρουσιάζουν τάσεις σταθεροποίησης, με τον ρυθμό μείωσης να διαμορφώνεται πλέον στο 0,8% σε σχέση με το β΄ εξάμηνο του 2015.
Σωρευτικά από το 2010 έως το τέλος του 2015 που υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, οι ονομαστικές αξίες των γραφειακών χώρων και των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας υποχώρησαν περίπου κατά 30%. Πολύ μεγαλύτερη είναι πάντως η πτώση των τιμών στην αγορά επαγγελματικών χώρων σε περιοχές λιγότερο δημοφιλείς.
Νέα επιβάρυνση 280 εκατ. στα αγροτεμάχια
Αν και όλοι συμφωνούν ότι προϋπόθεση για την ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς, εκτός από την οριστική σταθεροποίηση του οικονομικού κλίματος, είναι να προχωρήσουν μια σειρά διαρθρωτικές ενέργειες –πρωτίστως στον τομέα της φορολόγησης–, ώστε να αναδειχθούν και να γίνουν πραγματικά ελκυστικές οι επενδυτικές ευκαιρίες που προσφέρει η χώρα, οι φόροι εξακολουθούν να καταστρέφουν ό,τι απέμεινε, αφού και το 2017 ο επαχθής φόρος κατοχής ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) θα πρέπει να αποφέρει τουλάχιστον 2,7 δισ. ευρώ στο δημόσιο ταμείο.
Επιπλέον, περίπου 200.000 ιδιοκτήτες χωραφιών θα πρέπει να πληρώσουν ακόμη και υπερδιπλάσιους φόρους το 2017 σε σχέση με το 2016, καθώς θα ενεργοποιηθεί ο συμπληρωματικός φόρος στα αγροτεμάχια, ο οποίος μετά τις οργισμένες αντιδράσεις φορέων και βουλευτών είχε αποσυρθεί πριν από λίγους μήνες.
Με βάση τις σημερινές αποτιμήσεις των αγροτεμαχίων, η επιβολή του συμπληρωματικού φόρου μπορεί να αποδώσει έως και 280 εκατ. ευρώ.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η φορολογία ακινήτων αυξήθηκε έξι φορές από το 2010 έως σήμερα. Ειδικότερα, οι φόροι ακίνητης περιουσίας αυξήθηκαν 2,5-3 δισ. ευρώ κατά την πενταετία 2010-15. Ο φόρος ακίνητης περιουσίας αντιπροσωπεύει πλέον το 4% περίπου του συνόλου των φόρων και σχεδόν το 2% του διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος.
Είναι χαρακτηριστικό ότι τη στιγμή που το κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 21% μεταξύ 2008 και 2014, το αντίστοιχο ποσοστό φόρου αυξήθηκε από 26 σε 34%!
Χαράτσι στα εισοδήματα από ενοίκια
Περίπου δύο εκατομμύρια φορολογούμενοι που εισπράττουν εισοδήματα από ενοίκια –ακόμη και οι ιδιοκτήτες που μισθώνουν μια γκαρσονιέρα ή ένα μικρομάγαζο, εισπράττοντας ετησίως 2.500 ή 3.000 ευρώ– θα δουν εφέτος το εκκαθαριστικό της εφορίας φουσκωμένο.
Ο λόγος είναι πως με την παράγραφο 7 του άρθρου 112 του ν. 4387/2016 που τέθηκε σε ισχύ για τα εισοδήματα του φορολογικού έτους 2016, οι συντελεστές φόρου για τα ενοίκια και τα λοιπά εισοδήματα από ακίνητα αυξάνονται:
-από 11 σε 15% για το τμήμα ετησίου εισοδήματος από 1 μέχρι 12.000 ευρώ,
-από 33 σε 35% για το τμήμα του ετησίου εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ,
-από 33 σε 45% για το τμήμα του ετησίου εισοδήματος από 35.001 και άνω.
Επιπλέον, σύμφωνα με την παράγραφο 8 του άρθρου 112 του ν. 4387/2016, τα εισοδήματα του φορολογικού έτους 2016 και των επομένων φορολογικών ετών τα οποία υπερβαίνουν ετησίως τα 12.000 ευρώ θα επιβαρύνονται με νέα κλίμακα ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης, στην οποία θα ισχύουν συντελεστές κλιμακούμενοι από 2,2 έως και 10%.
Ετσι, ιδιοκτήτης ακινήτου με ετήσια εισοδήματα από ενοίκια ύψους 2.000 ευρώ που το 2016 πλήρωσε στην εφορία φόρο ύψους 220 ευρώ (για τα εισοδήματα που εισέπραξε το 2015), με τη νέα κλίμακα το 2017 θα πληρώσει 300 ευρώ, δηλαδή 80 ευρώ περισσότερα.
Επίσης, ιδιοκτήτης ακινήτου με εισοδήματα 10.000 ευρώ ο οποίος το 2016 πλήρωσε στην εφορία φόρο 1.100 ευρώ (για τα εισοδήματα που εισέπραξε το 2015), φέτος θα πληρώσει με τη νέα κλίμακα (για τα εισοδήματα που εισέπραξε το 2016) 1.500 ευρώ, δηλαδή 400 ευρώ περισσότερο.
Σε χειρότερη μοίρα βρίσκεται ιδιοκτήτης ακινήτου με εισοδήματα 15.000 ευρώ, που πλήρωσε στην εφορία το 2016 φόρο ύψους 2.310 ευρώ και εισφορά αλληλεγγύης 105 ευρώ. Συνολικά για τα εισοδήματα που εισέπραξε το 2015 πλήρωσε 2.415 ευρώ. Με τη νέα κλίμακα ο φόρος που θα πληρώσει το 2017 για τα εισοδήματα που εισέπραξε το 2016 θα ανέλθει στις 2.850 ευρώ και η εισφορά αλληλεγγύης στα 66 ευρώ. Συνολικά θα πληρώσει 2.916 ευρώ, δηλαδή 501 ευρώ περισσότερα.
Κι όλα αυτά συμβαίνουν τη στιγμή που από το 2011 μέχρι και το σήμερα ο λόγος των τιμών των κατοικιών προς ενοίκια σχηματίζεται κάτω από τη μακροχρόνια τάση, υποδεικνύοντας και συνθήκες υποτίμησης των τιμών των διαμερισμάτων!
