Για αυξημένο ενδιαφέρον κάνουν λόγο μεσίτες και συμβολαιογράφοι αλλά ανησυχούν ότι δημιουργείται νέα φούσκα
Οι προεκλογικές εξαγγελίες δημιούργησαν την αίσθηση ότι θα μειωθεί σημαντικά η φορολογία των ακινήτων. Μπορεί η κυβέρνηση να προχώρησε σε μεσοσταθμική μείωση του ΕΝΦΙΑ και να έχει εξαγγείλει περαιτέρω μείωση για το επόμενο διάστημα, ωστόσο οι αλλαγές που έρχονται στις αντικειμενικές τιμές θα φέρουν αυξήσεις σε πολλές περιοχές της χώρας, όχι μόνο στον ΕΝΦΙΑ αλλά και σε μια σειρά από φόρους που επιβαρύνουν τα ακίνητα.
Κίνδυνο δημιουργίας νέας φούσκας διαπιστώνουν επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, οι οποίοι κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου στους επίδοξους αγοραστές. Τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι αρχίζει και πάλι να καταγράφεται κινητικότητα στην αγορά. Ταυτόχρονα, όμως, εντοπίζεται σοβαρή στρέβλωση στις τιμές και σημαντική έλλειψη σε νέα ακίνητα, αποτέλεσμα της μεγάλης πτώσης που κατέγραψε η οικοδομή τα χρόνια της κρίσης.
Η αγορά δείχνει ότι έχει αναθερμανθεί τους τελευταίους μήνες. Ειδικά μετά την έξοδο από τα μνημονιακά προγράμματα αλλά και τη σταδιακή επιστροφή της εμπιστοσύνης στην ελληνική οικονομία, οι αγοραστές έχουν ξεκινήσει να βλέπουν και πάλι θετικά το ενδεχόμενο αγοράς ακινήτου. Ηδη μεσίτες και συμβολαιογράφοι αναφέρουν ότι το ενδιαφέρον είναι αυξημένο σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Μαζί με την οικοδομή, βέβαια, «ξυπνούν» και οι τιμές, με την αγορά να καταγράφει ήδη στρεβλώσεις σε αρκετές περιοχές της Ελλάδας. Η σημαντική άνοδος των τιμών δεν έχει να κάνει ούτε με την οικονομική ανάκαμψη ούτε με την κατασκευή νέων ακινήτων που μπήκαν στην αγορά ούτε με την πραγματική αξία τους. Η υπερβολική άνοδος των τιμών οφείλεται κυρίως στην αυξημένη κίνηση που υπάρχει από αγοραστές του εξωτερικού προκειμένου να αποκτήσουν την Golden Visa ή στη αυξημένη ζήτηση και την περιορισμένη προσφορά ως αποτέλεσμα της ανόδου του Airbnb στην Ελλάδα.
Παίζουν ρόλο οι αλλαγές στο φορολογικό
Στην αυξημένη κινητικότητα που καταγράφεται τον τελευταίο χρόνο και ειδικότερα το τελευταίο εξάμηνο παίζουν ρόλο και οι αλλαγές που έρχονται στη φορολόγηση των ακινήτων. Είναι ενδεικτικό ότι σε αρκετούς οι προεκλογικές εξαγγελίες δημιούργησαν την αίσθηση ότι θα μειωθεί σημαντικά η φορολογία των ακινήτων.
Οι επίδοξοι αγοραστές προσπαθούν να προλάβουν τις αλλαγές είτε επιταχύνοντας την αγορά νέου ακινήτου είτε τακτοποιώντας μεταβιβάσεις και κληρονομιές προτού οι νέες τιμές ζώνης αυξήσουν τη φορολογία των ακινήτων. Αποτέλεσμα αυτής της κινητικότητας είναι στην αγορά να έχουν δημιουργηθεί υπερβολικές προσδοκίες, οι οποίες αυξάνουν τις τιμές και προκαλούν ανησυχία για νέα φούσκα, ειδικά εάν οι τράπεζες ξεκινήσουν και πάλι να εγκρίνουν στεγαστικά δάνεια.
Παράγοντες της αγοράς αναμένουν το 2020 να είναι η χρονιά που θα σημάνει την επανεκκίνηση της οικοδομής ύστερα από τουλάχιστον μια δεκαετία. Στην πραγματικότητα μεταξύ του 2010 και του 2017 δεν υπήρχε κανένα ενδιαφέρον ούτε για νέες οικοδομές ούτε για αγοραπωλησίες ακινήτων. Εξαίρεση για εκείνη την περίοδο αποτέλεσαν οι χιλιάδες κατασχέσεις και οι πλειστηριασμοί ακινήτων ή το ξεπούλημα της ακίνητης περιουσίας όσων είδαν την κρίση και τα μνημόνια να τους αλλάζουν βίαια τη ζωή.
Τα στοιχεία για την πορεία της οικοδομής τα προηγούμενα χρόνια δείχνουν όχι απλή κατάρρευση,
αλλά σχεδόν αφανισμό ενός κλάδου που θεωρείται βασικός για την ελληνική οικονομία. Αποτέλεσμα ήταν μια σειρά από επαγγέλματα που συνδέονται με την οικοδομή να υποστούν ολική καταστροφή. Ενδεικτικό της κατάστασης είναι ότι τη δεκαετία 2007-2016 η κατασκευή νέων κατοικιών υποχώρησε κατά 93%.
Οι αριθμοί δείχνουν ότι τα χρόνια των μνημονίων η οικοδομική δραστηριότητα μειώθηκε με την ίδια (ίσως και μεγαλύτερη ταχύτητα) με αυτήν της υποχώρησης της ελληνικής οικονομίας στο σύνολό της. Το 2007, έναν χρόνο προτού ξεσπάσει η παγκόσμια κρίση, οι νέες κατοικίες που κατασκευάστηκαν στην Ελλάδα ήταν 71.936. Το 2008 η παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση ως αποτέλεσμα της φούσκας στην αγορά στεγαστικών δανείων χαμηλής εξασφάλισης και η ανησυχία που προκλήθηκε παγκοσμίως περιόρισαν τις νέες κατοικίες στις 48.560. Τα απόνερα της κρίσης στην αγορά κατοικίας παγκοσμίως έφεραν πιέσεις στην Ελλάδα και το 2009 χτίστηκαν 38.047 σπίτια και άλλα 34.953 χτίστηκαν το 2010.
Από το 2011 ξεκίνησε ο μεγάλος κατήφορος
Παρά τη σημαντική πτώση της κατασκευής νέων κατοικιών η οποία σημειώθηκε μεταξύ του 2007 και του 2010, ο μεγάλος κατήφορος ξεκίνησε το 2011. Περισσότερο απ’ ό,τι στους άλλους κλάδους της οικονομίας, στην οικοδομή η επιβολή μνημονιακών πολιτικών αυστηρής λιτότητας έφερε την καταστροφή. Το 2011 οι νέες κατοικίες οι οποίες χτίστηκαν ήταν μόλις 19.076, το 2012 ήταν 13.596, το 2013 μειώθηκαν στις 7.783, το 2014 στις 6.292, το 2015 στις 5.983, για να φτάσουν το 2016 οι νέες κατοικίες που κατασκευάστηκαν να είναι μόλις 4.853.
Επήλθε μείωση 93% μεταξύ 2007 και 2016 στη δραστηριότητα ενός κλάδου που αποτελούσε μαζί με τον τουρισμό τους βασικούς πυλώνες της ελληνική οικονομίας.
Στα χρόνια των μνημονίων τα ακίνητα έχασαν το 42,7% της αξίας τους, ενώ οι τιμές τους υποχώρησαν κατά 42%. Ως αποτέλεσμα της πτώσης της οικοδομής, του τουρισμού, της μείωσης των μισθών, της αύξησης των φόρων, της βίαιης δημοσιονομικής προσαρμογής στην Ελλάδα η πτώση του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ) έφτασε σωρευτικά το 25%, μεγαλύτερη από αυτήν που έφερε ο Β΄ Παγκόσμιος Πόλεμος.
Η πτώση της οικοδομής δεν ήταν ελληνικό φαινόμενο. Στην Ισπανία κατά τη διάρκεια της μνημονιακής της περιπέτειας η αξία των ακινήτων υποχώρησε κατά 35%. Ακόμη μεγαλύτερες ήταν οι απώλειες στην αξία των ακινήτων στην Ιρλανδία καθώς μειώθηκε κατά 53%. Ελληνικό φαινόμενο όμως είναι η καθυστέρηση στον ρυθμό ανάκαμψης, καθώς η Ισπανία επιστρέφει με 15% και η Ιρλανδία με 34%. Αντίθετα στην Ελλάδα η ανάκαμψη προς το παρόν αγγίζει το 5%, ως αποτέλεσμα της εμμονής των δανειστών η χώρα να συνεχίζει στον δρόμο των πολιτικών σκληρής λιτότητας.
Η απάντηση στο ερώτημα «γιατί η Ελλάδα είναι μοναδικό φαινόμενο και στην αγορά ακινήτων;» είναι εύκολη. Κυβερνήσεις και δανειστές τα προηγούμενα χρόνια εκμεταλλεύτηκαν στο έπακρο το γεγονός ότι στην Ελλάδα είναι αυξημένα τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης, ανεβάζοντας τη φορολογία των ακινήτων. Είναι ενδεικτικό ότι η μείωση της φορολογίας των ακινήτων έφερε αμέσως αύξηση του ενδιαφέροντος στην αγορά, ενώ σταδιακά δείχνει να «ξυπνά» και η οικοδομή.