Λεπτομερείς απαντήσεις δίνει σήμερα το Documento στα ερωτήματα που «καίνε» όσους ιδιοκτήτες ανησυχούν για τους πλειστηριασμούς, όπως το ποια θεωρείται πρώτη κατοικία, πώς μαθαίνουμε ποια ακίνητα βγαίνουν σε πλειστηριασμό, τι σημαίνει έκθεση κατάσχεσης μέχρι την άτυπη συμφωνία μεταξύ κυβέρνησης και τραπεζών και την προστασία των δανειοληπτών από τον νόμο Κατσέλη, μετά τη σχετική επεξεργασία του σχετικού νομικού πλαισίου που ισχύει για το θέμα.
Ποιο ακίνητο χαρακτηρίζεται πρώτη κατοικία;
Πρώτη κατοικία ονομάζεται η κύρια κατοικία ενός προσώπου όπου διαμένει μόνιμα. Ενα πρόσωπο μπορεί να κατέχει πολλές κατοικίες ( μονοκατοικίες ή διαμερίσματα ) αλλά μόνο μία από αυτές μπορεί να δηλωθεί ως πρώτη ή κύρια κατοικία. Για την κύρια κατοικία το κράτος προσφέρει κάποιες φορολογικές ελαφρύνσεις συγκριτικά με τις υπόλοιπες.
Σύμφωνα με τη διοικητική πρακτική και τη νομολογία των δικαστηρίων η έννοια της κατοικίας για τους σκοπούς της φορολογίας είναι ταυτόσημη με την έννοια της κατοικίας όπως ορίζεται από τον Αστικό Κώδικα, στο άρθρο 51, σύμφωνα με τις διατάξεις του οποίου κατοικία είναι ο τόπος όπου ένα πρόσωπο έχει εγκατασταθεί μόνιμα και αποτελεί το κέντρο των βιοτικών του σχέσεων. Κανένας δεν μπορεί να έχει ταυτόχρονα περισσότερες από μία κύριες κατοικίες.
Το δικαστήριο ποιο ακίνητο λαμβάνει υπόψη του ως πρώτη κατοικία;
Το δηλούμενο ακίνητο ως πρώτη κατοικία είναι αυτό που έχει δηλωθεί ως πρώτη κατοικία στην αρμόδια ∆ΟΥ του υπουργείου Οικονομικών.
Πώς μπορώ να ενημερώνομαι για τα ακίνητα που πλειστηριάζονται;
Ο αρμόδιος για την αναγκαστική εκτέλεση δικαστικός επιμελητής είναι υποχρεωμένος 15 ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό να δημοσιεύσει απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης στην ιστοσελίδα δημοσιεύσεων πλειστηριασμών του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων του Τομέα Ασφάλισης Νομικών (ΤΑΝ) του Ενιαίου Ταμείου Ανεξάρτητα Απασχολουμένων (ΕΤΑΑ). Σε κατασχετήρια έκθεση αναγράφονται τα στοιχεία του οφειλέτη και του επισπεύδοντος, μια συνοπτική περιγραφή του ακινήτου, τα βάρη που φέρει αυτό, αλλά και πληροφορίες σχετικά με το πού, πώς, πότε θα διενεργηθεί ο πλειστηριασμός και από ποιον υπάλληλο κ.λπ. Στην ιστοσελίδα eauction.gr φαίνεται τι πραγματικά έγινε και πότε. Άρα το ποιοι πλειστηριασμοί διεξάγονται και ποιοι όχι είναι πολύ εύκολο να το μάθει κάποιος με ασφαλή τρόπο χωρίς τη συνδρομή… πηχυαίων τίτλων.
Πλειστηριασμό ακινήτων διενεργούν μόνο οι τράπεζες;
Οχι. Πλειστηριασμοί ακινήτων διενεργούνται για κάθε είδους χρέος προς ιδιώτες, δήμους, δημόσιο (εφορία), ασφαλιστικά ταμεία, ΔΕΚΟ, εκμισθωτές, funds που έχουν αγοράσει «κόκκινα δάνεια», εταιρείες κοινοχρήστων, ΑΕ, ΕΠΕ ή οποιαδήποτε άλλη εταιρεία νομικής μορφής. Οσοι είναι δανειστές κάνουν πλειστηριασμό. Για παράδειγμα, ιδιοκτήτες σπιτιών ή καταστημάτων που εκμισθώνουν τα ακίνητά τους σε κάποιους και έχουν να εισπράξουν χρωστούμενα ενοίκια από αυτούς μπορούν να προχωρήσουν σε πλειστηριασμό. Επίσης το ίδιο δικαίωμα έχει εργαζόμενος που θέλει να εισπράξει τις δεδουλευμένες αποδοχές του ή την αποζημίωσή του από τον εργοδότη. Επιπλέον, σε περίπτωση ατυχήματος έχει επιδικαστεί μια αποζημίωση την οποία ο οφειλέτης αρνείται να καταβάλει. Ο πλειστηριασμός αποτελεί μία από τις επιλογές αναγκαστικής εκτέλεσης για την αποζημίωσή του κ.λπ. Ο νόμος είναι γενικός και ισχύει για όλους.
Υπάρχει περίπτωση να αιφνιδιαστεί ένας οφειλέτης και να δει ξαφνικά την κύρια κατοικία του να βγαίνει στο σφυρί;
Η διαδικασία του πλειστηριασμού δεν είναι μιας ημέρας ή μιας εβδομάδας ή ενός μηνός. Η ημέρα του πλειστηριασμού ορίζεται υποχρεωτικά στην κατασχετήρια έκθεση επτά μήνες από την ημέρα περάτωσης της κατάσχεσης και όχι πάντως μετά την παρέλευση οκτώ μηνών.
Εκτός από τη δικαστική διαδικασία, οι τράπεζες πρέπει –προτού καν φτάσει η υπόθεση στην καταγγελία του δανείου– να ακολουθήσουν τη διαδικασία του Κώδικα Δεοντολογίας της Τράπεζας της Ελλάδος και να προσπαθήσουν να βρουν λύση σε συνεργασία με τον δανειολήπτη.
Πάντως, από τη μέχρι σήμερα εφαρμογή του κώδικα δεοντολογίας έχει καταδειχθεί έλλειψη ευελιξίας από την πλευρά των τραπεζών, καθώς σπάνια γίνεται δεκτή η πρόταση του δανειολήπτη, με βάση τα πραγματικά του εισοδήματα και τη δυνατότητα αποπληρωμής των οφειλών του με τρόπο που θα εξασφαλίζει την αξιοπρεπή του διαβίωση.
-Η έκθεση κατάσχεσης σημαίνει και πλειστηριασμό;
Οχι.
Ποιες είναι οι συνέπειες της κατάσχεσης ακινήτου;
Από την ημέρα επίδοσης στον οφειλέτη αντιγράφου της έκθεσης κατάσχεσης, αυτός στερείται του δικαιώματος ελεύθερης διάθεσης του ακινήτου και των συστατικών στοιχείων του. Τόσο στους φυσικούς πλειστηριασμούς όσο και τους ηλεκτρονικούς οι οφειλέτες εάν επιθυμούν έχουν τα νομικά μέσα να ζητήσουν την ακύρωση της κατασχετήριας έκθεσης εντός συγκεκριμένων χρονικών περιορισμών και να προλάβουν τον επικείμενο πλειστηριασμό.
Γίνονται σήμερα πλειστηριασμοί πρώτης (λαϊκής) κατοικίας, όπως υποστηρίζουν οι συλλογικότητες και η αντιπολίτευση;
Προς το παρόν τα μικρά ακίνητα που βγαίνουν στο σφυρί, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της ιστοσελίδας δημοσίευσης πλειστηριασμών, δεν είναι κύριες κατοικίες, αλλά δεύτερες ή τρίτες πάνω στις οποίες είχαν εγγραφεί υποθήκες επαγγελματικών και επιχειρηματικών δανείων.
Σύμφωνα δε με την αντιπρόεδρο του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών, Λένα Κοντογεώργου, δεν διεξάγονται πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας λόγω και της άτυπης συμφωνίας των αρμόδιων υπουργών και των εκπροσώπων της Ένωσης Ελληνικών Τραπεζών επί του συγκεκριμένου θέματος. «Αποδεικνύεται αυτό και από τους διενεργηθέντες πλειστηριασμούς, που αφορούσαν μεγάλης αξίας ακίνητα, στην πλειονότητά τους επαγγελματικά ή βιομηχανικά για δάνεια επίσης μεγάλου ύψους» δήλωσε σε πρόσφατη συνέντευξή της η κ. Κοντογεώργου.
Ισχύει η άτυπη συμφωνία μεταξύ κυβέρνησης και τραπεζών για τους πλειστηριασμούς και τι περιλαμβάνει;
Λίγο πριν από την πρεμιέρα των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών (29/11) η κυβέρνηση παρουσίασε ανακουφισμένη την άτυπη συμφωνία με τις τράπεζες για αναστολή στους πλειστηριασμούς ακινήτων αξίας έως 300.000 ευρώ, υποστηρίζοντας ότι καμιά λαϊκή κατοικία δεν θα βγει στο σφυρί. Πάντως από την πλευρά του ο επικεφαλής της Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών, Νίκος Καραμούζης, αναφερόμενος στην «άτυπη συμφωνία» είχε πει: «Δεν υπάρχει κάποια συμφωνία. Υπάρχει η δική μας επιλογή στο ξεκίνημα αυτής της προσπάθειας με τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς να επικεντρωθούμε στις μεγάλες υποθέσεις, διότι αυτή είναι η προτεραιότητα. Δεν σημαίνει όμως ότι μεταγενέστερα υπάρχει κάποια συμφωνία ότι δεν θα συνεχίσουμε να κάνουμε πλειστηριασμούς»…
Με ποιο νομοθετικό πλαίσιο προστατεύεται τελικά η πρώτη κατοικία από πλειστηριασμό;
Η οριζόντια προστασία της πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς έληξε τον Δεκέμβριο του 2014 και από την 1/1/2016 μέχρι και την 31/12/2018 προστατεύονται μόνο όσοι οφειλέτες έχουν ενταχθεί ή θα ενταχθούν στον ισχύοντα σήμερα νόμο Κατσέλη, όπως τροποποιήθηκε από τον νόμο Σταθάκη, και έχουν σχετική θετική δικαστική απόφαση.
Να σημειωθεί ότι το αναθεωρημένο νομοθετικό πλαίσιο αντιμετωπίζει όλο το φάσμα του ιδιωτικού χρέους δίνοντας όχι μόνο τη δυνατότητα να ρυθμιστούν χρέη προς τράπεζες, αλλά και προς ασφαλιστικά ταμεία, δημόσιο, ΟΤΑ, ΔΕΚΟ κ.λπ.
Αρα για να προστατευθεί κάποιος πρέπει να προσφύγει στον νόμο Κατσέλη και να ζητήσει εξαίρεση της πρώτης κατοικίας από τον πλειστηριασμό της.
Η εξαίρεση παρέχεται αυτομάτως σε δύο κατηγορίες δανειοληπτών που τυγχάνουν και διαφορετικού βαθμού προστασίας.
1.Ο δανειολήπτης της πρώτης κατηγορίας πρέπει να πληροί σωρευτικά τα ακόλουθα κριτήρια:
-Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας του κατά τον χρόνο συζήτησης της αίτησης να είναι έως 120.000 ευρώ (για τον άγαμο), προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο και κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία τέκνα.
-Επίσης ο οφειλέτης αυτής της κατηγορίας πρέπει να έχει εισόδημα που είναι ίσο ή υπολείπεται των εύλογων δαπανών διαβίωσης (όπως αυτές διαμορφώνονται στην τέταρτη ομάδα δαπανών, δηλαδή την ομάδα που περιλαμβάνει και τις δαπάνες για αναψυχή, ταξίδια κ.λπ.)
2.Οι οφειλέτες της δεύτερης κατηγορίας είναι όσοι κατέχουν κύρια κατοικία η αντικειμενική αξία της οποίας κατά τον χρόνο συζήτησης της αίτησης δεν υπερβαίνει τις 180.000 ευρώ (για τον άγαμο), προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο και κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία τέκνα. Οι οφειλέτες αυτής της κατηγορίας θα πρέπει να έχουν εισόδημα ίσο ή μικρότερο των εύλογων δαπανών διαβίωσης, προσαυξημένες κατά 70%.
Το μέγιστο δηλαδή όριο αντικειμενικής αξίας κατοικίας που προστατεύεται είναι 280.000 ευρώ.
Οι οφειλέτες και των δύο κατηγοριών θα πρέπει να θεωρούνται συνεργάσιμοι δανειολήπτες με βάση τα όσα προβλέπει ο Κώδικας Δεοντολογίας των Τραπεζών.
Ακόμη και με την υποβολή της αίτησης στον νόμο Κατσέλη – Σταθάκη αναστέλλεται κάθε εκτέλεση σε βάρος του οφειλέτη. Αν ο οφειλέτης αδυνατεί να πληρώσει τα έξοδα της δικαστικής διαδικασίας παρέχεται δωρεάν δικηγόρος από το υπουργείο Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων μέσω του θεσμού της νομικής βοήθειας με απλή αίτηση στο πρωτοδικείο της περιοχής διαμονής.
Για όλες τις κατηγορίες προβλέπεται η δόση να υπολογίζεται εκ νέου, με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου (το χρέος μειώνεται μέχρι την εμπορική αξία του ακινήτου) και τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης. Με αυτόν τον τρόπο δίνεται η προοπτική διαγραφής των οφειλών κατά το ποσοστό της μείωσης της εμπορικής αξίας των κατοικιών και η έως 35 χρόνια παράταση της αποπληρωμής του υπολοίπου, με βάση τις πραγματικές δυνατότητες αποπληρωμής.
Τι συμβαίνει αν ο οφειλέτης δεν πληρώσει τις δόσεις που ορίζει το δικαστήριο;
Αν ο οφειλέτης δεν πληρώνει τις δόσεις, τότε υπάρχει η δυνατότητα της αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της μοναδικής κατοικίας. Αυτό γίνεται αν καθυστερεί την καταβολή τεσσάρων διαδοχικών μηνιαίων δόσεων ετησίως ή καθυστερεί την καταβολή δόσεων της ρύθμισης, έτσι ώστε το συνολικό ύψος του ποσού σε καθυστέρηση να υπερβαίνει αθροιστικώς την αξία 4 μηνιαίων δόσεων.
Ποιοι εξαιρούνται από τον νόμο Κατσέλη- Σταθάκη;
Δεν μπορούν να ενταχθούν όσοι φέρουν εμπορική ιδιότητα. Υπενθυμίζεται ότι οι ατομικές, μικρές, μεσαίες και μεγάλες επιχειρήσεις προστατεύονται αυτόματα από πλειστηριασμούς και κατασχέσεις από την αίτησή τους στον εξωδικαστικό μηχανισμό εφόσον έχουν έστω και ένα ευρώ κέρδος πριν από τις αποσβέσεις και πριν από την πληρωμή των τόκων και των φόρων σε ένα από τα τελευταία τρία χρόνια. Εάν δεν πληρούν τις προηγούμενες προϋποθέσεις, προστατεύονται σε προπτωχευτικό στάδιο από τη διαδικασία εξυγίανσης του τροποποιημένου Πτωχευτικού Κώδικα.
Ωστόσο στον νόμο Κατσέλη – Σταθάκη εντάσσονται όσοι είναι πλέον πρώην έμποροι με την προϋπόθεση ότι ήταν εν γένει συνεπείς στις πληρωμές τους ως προς τα πιστωτικά ιδρύματα όταν ασκούσαν την εμπορία. Δεν ισχύει αυτό για τις πληρωμές ως προς την εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία. Επίσης εντάσσονται οι μικρέμποροι, όπως για παράδειγμα κάποιος που έχει ένα περίπτερο ή ένα πολύ μικρό κατάστημα. Οι δύο καθοριστικοί παράγοντες που συντρέχουν για να χαρακτηριστεί κάποιος μικρέμπορος είναι ο τζίρος και αν απασχολεί προσωπικό.
Δεν εντάσσονται επίσης όσοι έχουν περιέλθει με δόλο σε μόνιμη και γενική αδυναμία πληρωμών των ληξιπρόθεσμων χρηματικών οφειλών τους καθώς και οι οφειλές που συνίστανται σε διοικητικό πρόστιμο ή χρηματική ποινή ή αφορούν υποχρέωση διατροφής συζύγου ή ανήλικου τέκνου.
Οι δανειολήπτες που τα δάνειά τους θα μεταβιβαστούν στις εταιρείες διαχείρισης για εξυπηρέτηση ή ολοκληρωτική πώληση θα χάσουν την προστασία από τους παραπάνω νόμους;
Οχι. Ο νόμος για τις μεταβιβάσεις δανείων από τις τράπεζες στις εταιρείες είτε για είσπραξη είτε για πώληση περιέχει όρο, σύμφωνα με τον οποίο, ισχύει η ίδια προστασία που προσφέρεται μέσω του νόμου Κατσέλη ή του κώδικα δεοντολογίας στους δανειολήπτες αυτούς.
Ειδικά πριν από την πώληση δανείων, ο νόμος υποχρεώνει τις τράπεζες σε διαπραγμάτευση ρύθμισης με τον δανειολήπτη, με τη διαδικασία και τις προϋποθέσεις του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών. Ακόμη και αν δεν αποφέρει καρπούς η διαπραγμάτευση με την τράπεζα και το δάνειο μεταβιβαστεί, το fund έχει εκ νέου την υποχρέωση να επαναδιαπραγματευθεί με τους κανόνες του ΚΔΤ.
Δηλαδή θα πρέπει και οι εταιρείες να ακολουθούν τη διαδικασία που προβλέπεται από τον κώδικα δεοντολογίας, να σεβαστούν τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης καθώς επίσης και τις αποφάσεις ένταξης στον νόμο Κατσέλη. Επιπλέον, οι δανειολήπτες θα έχουν τη δυνατότητα να διαπραγματευτούν τους όρους ρύθμισης των δανείων τους και να ζητήσουν διαγραφή του υπολοίπου που αποδεικνύεται αντικειμενικά ότι δεν έχουν τη δυνατότητα να αποπληρώσουν.
