Μεγάλη ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών αλλά δεν υπάρχουν ακίνητα ή είναι πανάκριβα. Πάνω από 35% έχουν αυξηθεί τα ενοίκια παλιών και καινούργιων διαμερισμάτων στο διάστημα 2015-2018.
Εκρηξη στις τιμές των ενοικίων και στον αριθμό των εξώσεων έχει προκαλέσει το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Αθήνα, αφού πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων –από τους κλασικούς εισοδηματίες έως την εκκλησία– εκμεταλλεύονται την υψηλή ζήτηση επιδιώκοντας να αυξήσουν γρήγορα το εισόδημά τους.
Από το τέλος του 2015, όταν ήρθη η υποχρέωση των ενδιαφερόμενων εκμισθωτών να προμηθεύονται το σχετικό σήμα του ΕΟΤ και όποιος ήθελε μπορούσε να ανεβάσει το σπίτι του στις σχετικές πλατφόρμες και να το εκμισθώσει σε ενδιαφερόμενους επισκέπτες, ξένους ή Ελληνες, ο αριθμός των ενοικιαζόμενων ακινήτων, ακόμη και σε λιγότερο δημοφιλείς περιοχές της ελληνικής πρωτεύουσας, άρχισε να μειώνεται. Το αποτέλεσμα είναι σήμερα οι τιμές των ενοικίων των προσφερόμενων σπιτιών –τα οποία έχουν μειωθεί– να ωθούνται προς τα πάνω σε διψήφια ποσοστά, παρά το γεγονός ότι τα εισοδήματα είναι καθηλωμένα.
Ο εκστασιασμός με την Airbnb έχει να κάνει φυσικά με τα προσδοκώμενα έσοδα, καθώς σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούν κατά πολύ εκείνα μιας συμβατικής μίσθωσης μεγάλης διάρκειας, ακόμη κι αν συνυπολογιστούν οι επιπλέον δαπάνες όπως τα κοινόχρηστα και οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας (που στην περίπτωση της συμβατικής μίσθωσης καταβάλλονται από τους μισθωτές).
Σύμφωνα με μεσίτες που δραστηριοποιούνται σε κεντρικές περιοχές του Δήμου Αθηναίων, τα ενοίκια παλιών και καινούργιων διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί συνολικά πάνω από 35% στο διάστημα 2015-2018.
Τι Κολωνάκι, τι Κυψέλη!
Σε επίπεδα προ κρίσης ενοικιάζονται πλέον τα σπίτια στο Κολωνάκι, με τα ζητούμενα μισθώματα να καταγράφουν αύξηση 48,2% μέσα σε μια τετραετία, ενώ σε σύγκριση με τα ιστορικά χαμηλά (2012-2013) η ποσοστιαία άνοδος ξεπερνά το 60%. Υπενθυμίζεται ότι στο Κολωνάκι οι τιμές των ενοικίων το 2012 είχαν πέσει μεταξύ 6,5 και 10 ευρώ ανά τ.μ. από 10-14 ευρώ ανά τ.μ. που ήταν το 2008.
Ακόμη καλύτερη είναι η κατάσταση για τους ιδιοκτήτες στο Παγκράτι, καθώς η αύξηση των ενοικίων σε μια τετραετία άγγιξε ποσοστό της τάξης του 73%!
Ωστόσο τα ενοίκια δεν ανέβηκαν μόνο στο Κολωνάκι, στον Λυκαβηττό, στο Παγκράτι ή το Κουκάκι. Το ίδιο συνέβη και στις περιοχές που κάποτε –όχι πολύ παλιά– θεωρούνταν γκέτο, όπως τα Πατήσια, η Κυψέλη, ο Κολωνός, το Μεταξουργείο, η πλατεία Αμερικής κ.λπ.
Είναι χαρακτηριστικό ότι στο αποκορύφωμα της κρίσης ένα παλιό τριάρι 80 τ.μ. (έτος κατασκευής 1975) τέταρτου ορόφου στην Κυψέλη απέφερε στον ιδιοκτήτη του στην καλύτερη περίπτωση ετήσιο εισόδημα 3.360 ευρώ (280 ευρώ μηνιαίως ή 3,5 ευρώ ανά τ.μ.). Σήμερα το ίδιο ακίνητο ενοικιάζεται μακροχρόνια χωρίς πολύ κόπο προς 400 ευρώ μηνιαίως (5 ευρώ ανά τ.μ.).
Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης κατά πάσα πιθανότητα έχει δεχτεί πρόταση να πωλήσει το διαμέρισμα για 40.000 ευρώ, τιμή που θεωρείται πολύ χαμηλή, όταν το 2015 δεν το αγόραζε κανείς ακόμη κι αν το έδινε μόλις 24.000 ευρώ. Η αγγελία που ακολουθεί είχε δημοσιευτεί τον Νοέμβριο του 2015: «Κυψέλη, γωνιακό διαμέρισμα 88 τ.μ, 4ος, 2 υπνοδωμάτια, μπάνιο, WC, κατασκευής 1974, τιμή 29.000 ευρώ». Αυτήν τη στιγμή στην ευρύτερη περιοχή
του κέντρου της Αθήνας μόνο ελάχιστα ερειπωμένα υπόγεια και ημιυπόγεια διαμερίσματα πωλούνται από 250 έως 350 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, καθώς και κάποιες μονοκατοικίες άνω των 200 τ.μ. σε πολύ κακή κατάσταση.
Αποδόσεις 5-7%
Το εκρηκτικό φαινόμενο της οικονομίας του διαμοιρασμού αποτυπώνεται πλέον και στις αποδόσεις, κάτι που αυξάνει τη ζήτηση τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό. Σύμφωνα με έκθεση της διεθνούς ηλεκτρονικής πλατφόρμας ακινήτων Tranio με τίτλο «Τάσεις και προβλέψεις για το τι πρέπει να αναζητήσουν οι επενδυτές για το 2019», οι ιδιοκτήτες ανακαινισμένων κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας στην περίπτωση που τις εκμεταλλευτούν μέσω των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων μπορούν να αποκομίσουν καθαρές αποδόσεις από 5% έως 7%, όταν στις περισσότερες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες η απόδοση των εν λόγω ακινήτων δεν ξεπερνά ποσοστιαία το 3%.
Αυτό συμβαίνει, σύμφωνα με τους αναλυτές της πλατφόρμας, επειδή τα ακίνητα της ελληνικής πρωτεύουσας εξακολουθούν να προσφέρονται σε χαμηλές τιμές παρά την ανοδική ζήτηση. Μάλιστα οι αναλυτές υποστηρίζουν ότι υπάρχει το ενδεχόμενο οι τιμές των ακινήτων να αυξηθούν κατά 20% με 30% τα επόμενα δυο τρία χρόνια.
Σύμφωνα με την Tranio υπάρχουν ακόμη τρεις λόγοι που οι ξένοι επενδυτές δίνουν ψήφο εμπιστοσύνης στην ελληνική αγορά ακινήτων:
1) Golden Visa: η Ελλάδα χορηγεί άδεια παραμονής σε όσους αγοράσουν ακίνητα στη χώρα αξίας πάνω από 250.000 ευρώ – η πιο φτηνή λύση για άδεια διαμονής σε χώρα της ΕΕ.
2) Ρεκόρ τουριστικών αφίξεων: ο αριθμός των αλλοδαπών που επισκέπτονται την Ελλάδα καταγράφει υψηλά επίπεδα.
4) Θετικές αλλαγές στην οικονομία: το ελληνικό ΑΕΠ αναπτύσσεται, ενώ τον περασμένο Αύγουστο η χώρα ολοκλήρωσε με επιτυχία το τρίτο πρόγραμμα δημοσιονομικής προσαρμογής.
Ολη η Ελλάδα ένα απέραντο ξενοδοχείο
Με βάση τα ευρήματα της έρευνας του ΚΕΠΕ (Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών) που υπογράφουν οι Ερση Αθανασίου και Αγάπη Κώτση, το 2011, όταν το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω ψηφιακών πλατφορμών βρισκόταν στα σπάργανα, ο συνολικός αριθμός των ακινήτων πανελλαδικά που ενοικιάζονταν με το βράδυ σε τουρίστες δεν ξεπερνούσε τα 747, για να εκτιναχθεί τα χρόνια που ακολούθησαν σε 26.455 το 2015, 57.307 το 2016, 96.217 το 2017 και 126.331 σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία.
Πάρτι κάνουν οι ιδιοκτήτες
Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας AirDNA, η οποία αναλύει τα δεδομένα που προκύπτουν από τις αγγελίες της Airbnb κατά τη διετή περίοδο από το καλοκαίρι του 2016 μέχρι και τον Ιούνιο του 2018, μόνο στην περιοχή της Αθήνας υπάρχουν αυτήν τη στιγμή 8.217 ενεργές αγγελίες ενοικιάσεων στην αμερικανική πλατφόρμα!
Επίσης θεαματικό είναι το εισόδημα που αποκομίζει κάποιος ο οποίος ενοικιάζει το σπίτι του μέσω Airbnb στην Αθήνα. Για παράδειγμα, στην περιοχή της Ακρόπολης τον περασμένο Ιούνιο το μέσο εισόδημα ενός ιδιοκτήτη ήταν 1.775 ευρώ, στο Θησείο ήταν 1.571 ευρώ, στο Κουκάκι – Μακρυγιάννη ήταν 1.530 ευρώ, ενώ το αντίστοιχο στο Κολωνάκι ήταν 1.422 ευρώ, στο Παγκράτι 961 ευρώ και στην πλατεία Αττικής 917 ευρώ. Υψηλότερο ακόμη και από την περιοχή της Ακρόπολης ήταν το εισόδημα στο ιστορικό κέντρο (1.964 ευρώ τον Ιούνιο του 2018).
Στην Κυψέλη ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που το ενοικίασε μέσω Airbnb έβγαλε τον περασμένο Αύγουστο 744 ευρώ, ενώ στα Ανω Πατήσια 620 ευρώ. Στον Κολωνό το εισόδημα από ένα διαμέρισμα στην πλατφόρμα της Airbnb ήταν τον περασμένο Σεπτέμβριο 812 ευρώ και στα Πετράλωνα τον Ιούλιο του 2018 ήταν 1.007 ευρώ.
Βέβαια οι προαναφερόμενες αξίες αφορούν τον καλύτερο μήνα για κάθε περιοχή. Συνολικά, σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, στην Αθήνα μέσω Airbnb ενοικιάζονται σπίτια σε 44 γειτονιές.
Στο κόκκινο ο ανταγωνισμός
Συνολικά για τη χώρα, πάντως, η ραγδαία αύξηση του αριθμού των σπιτιών που νοικιάζονται στους τουρίστες έχει μειώσει τις τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης και κατ’ επέκταση τα έσοδα των ιδιοκτητών. Το βασικό αυτό συμπέρασμα αναδείχθηκε από την ανάλυση των καταχωρήσεων σε Airbnb και Homeaway που πραγματοποίησε η AirDNA.
Συγκεκριμένα, έναντι του 2017, στο τέλος του 2018 οι καταχωρήσεις για τουριστική μίσθωση σπιτιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 21%, φτάνοντας τις 72.144 έναντι 59.379 στο τέλος του 2017. Οι κρατήσεις ολόκληρων διαμερισμάτων στην Ελλάδα παρουσίασαν αύξηση 29% και διαμορφώθηκαν σε 22.079. Ωστόσο η μέση τιμή στα σπίτια που νοικιάζονται στους τουρίστες καταγράφει μείωση 17% με βάση τα στοιχεία του 2018, φτάνοντας τα 126 ευρώ από 153 ευρώ το 2017. Πτώση, κυρίως λόγω του αυξημένου ανταγωνισμού, έχει σημειώσει και η μέση πληρότητα, φτάνοντας το 46,1% από 52,7% το 2017.
Οι πρώτες περιοχές στην Ελλάδα στις τουριστικές μισθώσεις σπιτιών, όπως προκύπτει από την παρουσία τους στις πλατφόρμες Airbnb και Homeaway, είναι: Κρήτη, Αθήνα, Κέρκυρα, Σαντορίνη, Μύκονος, Θεσσαλονίκη, Ρόδος, Πάρος, Κασσάνδρα, Ζάκυνθος, Κεφαλονιά, Λευκάδα.
