Με τους Ισραηλινούς και τους Κινέζους να αγοράζουν μαζικά διαμερίσματα –ακόμη και ολόκληρες πολυκατοικίες– και τη μετατροπή σπιτιών σε ξενοδοχεία να συνεχίζεται με φρενήρεις ρυθμούς παρά την πτώση των εσόδων στην αγορά των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, η στέγαση στις κεντρικές περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης δυσκολεύει ολοένα και περισσότερο, καθώς οι τιμές ενοικίασης και πώλησης τείνουν σε απαγορευτικά επίπεδα για τα πενιχρά εισοδήματα νέων ζευγαριών, εργένηδων και λαϊκών οικογενειών.
Η αύξηση των ενοικίων μέσα στην τελευταία πενταετία ξεπερνά το 50% στις περιοχές του ευρύτερου κέντρου της Αθήνας, ενώ σε ορισμένες γειτονιές όπου το φαινόμενο του Airbnb έχει αποκτήσει μυθικές διαστάσεις τα μισθώματα έχουν υπερδιπλασιαστεί φτάνοντας σε επίπεδα υψηλότερα απ’ ό,τι ήταν πριν από την κρίση. Μια τέτοια περιοχή είναι το Κουκάκι όπου διατίθενται προς μακροχρόνια ενοικίαση μόλις 95 διαμερίσματα σύμφωνα με τον ιστότοπο μικρών αγγελιών της Χρυσής Ευκαιρίας. Στον αντίποδα, μέσω των πλατφορμών Airbnb και HomeΑway διατίθενται σήμερα 841 διαμερίσματα!
Εξίσου εντυπωσιακό όμως είναι και το γεγονός ότι οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις μέσες τιμές ενοικίων καταγράφηκαν μέσα στον τελευταίο χρόνο σε λαϊκές γειτονιές, όπως τα Σεπόλια (+30%), η Κυψέλη (+28%), ο Αγιος Ελευθέριος (+24%) και η περιοχή του Γκύζη – Πεδίου του Αρεως.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμη και πριν από δέκα μήνες σε περιοχές του κέντρου οι οποίες δεν βρίσκονται και στην πρώτη γραμμή ζήτησης, όπως η Πατησίων, κάποιες γειτονιές της Κυψέλης και η περιοχή ανάμεσα σε πλατεία Αττικής, Αγιο Παντελεήμονα και πλατεία Βικτωρίας, μπορούσε κάποιος να ενοικιάσει διαμερίσματα 40-50 ετών σε σχετικά υψηλό όροφο (3ος και 4ος) με δύο και τρία υπνοδωμάτια προς 350 ευρώ τον μήνα. Ακόμη πιο φτηνά (150-250 ευρώ) μισθώνονταν τα διαμερίσματα ισογείου και οι ημιυπόγειες και υπόγειες γκαρσονιέρες σε αυτές τις περιοχές. Σήμερα τα εν λόγω ακίνητα ενοικιάζονται τουλάχιστον 50 ευρώ ακριβότερα.
Αντίστοιχα στις κεντρικές περιοχές της Θεσσαλονίκης μια γκαρσονιέρα με ενοίκιο 250 ευρώ έχει φτάσει τα 400-500 ευρώ, αναφέρουν μεσίτες περιγράφοντας την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί. Επίσης, ένα νεόδμητο διαμέρισμα στη Νέα Παραλία Θεσσαλονίκης μπορεί να διατεθεί έναντι 11 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως, όταν, για παράδειγμα, το ίδιο σπίτι στην Κάτω Τούμπα ή την Καλαμαριά νοικιάζεται από 6 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα.
Εισροές εξωτερικού
Σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς, οι προοπτικές εκμετάλλευσης διαμερισμάτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, Booking, HomeΑway κ.λπ.) και η μεγάλη απήχηση του προγράμματος χορήγησης αδειών διαμονής μέσω της επένδυσης τουλάχιστον 250.000 ευρώ για την αγορά ακινήτων (Χρυσή Βίζα) τροφοδοτούν τη μεγάλη αυτή άνοδο των ενοικίων καθώς μειώνεται η προσφορά.
Μάλιστα εκτιμάται ότι εφέτος θα εισρεύσουν από το εξωτερικό για την αγορά και ανάπτυξη ακινήτων στην Ελλάδα ποσά άνω των 3 δισ. ευρώ αν συνεχιστούν με αυτό τον ρυθμό οι επενδύσεις των ξένων. Ηδη με την ολοκλήρωση του φετινού πρώτου τριμήνου, σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει δημοσιοποιήσει η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), οι εισροές ξένων κεφαλαίων σημειώνουν άνοδο 130%.
Ιστορικό ρεκόρ επενδύσεων από ξένους σημείωσε η ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας το 2018, αφού εισέρρευσαν στη χώρα συνολικά κεφάλαια ύψους 1,35 δισ. ευρώ για αγορές κυρίως κατοικιών, αναπτύξεις κτιρίων και ανακατασκευές υφιστάμενων ακινήτων.
Οπως προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων που δημοσιεύει η ΤτΕ, η εισροή ξένων κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων τον προηγούμενο χρόνο κατέγραψε άνοδο κατά 172,1% σε σχέση με το 2017, όταν το αντίστοιχο ποσό είχε ανέλθει στα 500 εκατ. ευρώ. Να σημειωθεί ότι και οι εισροές του 2017 συγκρινόμενες με τις αντίστοιχες του 2016 επίσης είχαν παρουσιάσει αύξηση 86,5%. Κατά το σύνολο του 2016 οι σχετικές επενδύσεις από το εξωτερικό αυξήθηκαν 45,3%, στα 270 εκατ. ευρώ, έναντι 186 εκατ. ευρώ το 2015, όταν καταγράφηκε πτώση της τάξης του 36% σε σχέση με το 2014.
Στο κόκκινο ο ανταγωνισμός
Στην Αθήνα αύξηση της τάξης του 26% σημειώνουν σε ετήσια βάση οι ενεργές αγγελίες ενοικίασης μόνο στις πλατφόρμες του Airbnb και του HomeAway, παρότι η μέση πληρότητα και τα έσοδα ανά δωμάτιο υποχωρούν. Συγκεκριμένα, με βάση τα στοιχεία του AirDNA οι αγγελίες ενοικιάσεων έφτασαν τον φετινό Μάιο τις 10.281 από 8.156 που ήταν τον Μάιο του 2018.
Την ίδια ώρα τα έσοδα ανά δωμάτιο εμφανίζουν κατά μέσο όρο μείωση σε ετήσια βάση 9% (από τα 50 ευρώ τον Μάιο του 2018 έπεσαν στα 45,5 ευρώ εφέτος), ενώ η μέση πληρότητα στην Αθήνα τον Μάιο του 2019 ανήλθε στο 65,9%, υποχωρώντας κατά 3% από τις επιδόσεις του Μαΐου του 2018.
Ανοδικά αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς κινείται και ο αριθμός των σπιτιών-ξενοδοχείων της Θεσσαλονίκης. Αναλυτικά, οι ενεργές αγγελίες στις δύο πλατφόρμες (Airbnb και HomeAway) φτάνουν τις 2.086 εφέτος τον Μάιο από 1.526 πέρυσι τον ίδιο μήνα.
Υπενθυμίζεται ότι το πραγματικό εισόδημα από κάθε ακίνητο (υπολογίζοντας δηλαδή και πόσες ημέρες είναι μισθωμένο το κάθε διαμέρισμα ή η κάθε κατοικία) κατέγραψε το 2018 πτώση κατά 28%, στα 58,2 ευρώ τη μέρα, έναντι 80,7 ευρώ στο τέλος του 2017.
Προς μακροχρόνια μίσθωση
Υπάρχουν ωστόσο και αυτοί που υποστηρίζουν ότι η αύξηση των ενοικίων και ταυτόχρονα η μείωση εσόδων και πληροτήτων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν κάνει αρκετούς ιδιοκτήτες να επιστρέψουν στην παραδοσιακή μορφή μίσθωσης, ειδικά σε περιφερειακές περιοχές του κέντρου.
Αλλωστε, σύμφωνα με μεσίτες, σε πολλές περιοχές της Αττικής τα ενοίκια ανεβαίνουν και αυτό δεν συμβαίνει λόγω του Airbnb, αλλά εξαιτίας της συνεχούς ανόδου της ζήτησης από την εγχώρια αγορά. Ο λόγος είναι ότι ελάχιστοι έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν νέο ακίνητο, με αποτέλεσμα να στρέφονται στο ενοίκιο αναζητώντας σπίτια ανακαινισμένα, με χαμηλή ενεργειακή κατανάλωση, συνήθως κοντά σε μέσα μαζικής μεταφοράς. Τέτοιου είδους κατοικίες είναι πολλές που συγκυριακά ενοικιάστηκαν βραχυχρόνια σε τουρίστες.
Μάλιστα μετά το Κουκάκι – Μακρυγιάννη, μια από τις γειτονιές που συγκαταλέγονται στη λίστα με τις περιοχές που καταγράφουν από τις υψηλότερες πυκνότητες Airbnb σε παγκόσμια κλίμακα, τη μεγαλύτερη συγκέντρωση σπιτιών που διατίθενται σε ψηφιακές πλατφόρμες βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων παρουσιάζουν οι περιοχές Θησείο, Εμπορικό Τρίγωνο – Πλάκα, Κεραμεικός, Μουσείο – Εξάρχεια – Νεάπολη, Παγκράτι, Μεταξουργείο, ενώ χαμηλότερη πυκνότητα εμφανίζουν το Ζάππειο, η Ρηγίλλης, ο Λυκαβηττός, αλλά και μεγάλες περιοχές, όπως Πατήσια, Αμπελόκηποι, Πεδίον του Αρεως, Ανω Κυψέλη, Ανω Πατήσια, Γκύζη, Πολύγωνο, Πεντάγωνο, Γουδή, Κολωνός, Βοτανικός κ.ά.
Το 40% του μισθού για ενοίκιο
Παρότι τα ενοίκια έχουν εκτοξευτεί και σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν επιστρέψει στις εποχές των παχιών αγελάδων, οι μισθοί εξακολουθούν να βρίσκονται καθηλωμένοι, με αποτέλεσμα το κόστος της στέγασης να απορροφά πολύ μεγάλο ποσοστό των οικογενειακών προϋπολογισμών. Με βάση τα στοιχεία του Ινστιτούτου Εργασίας (ΙΝΕ) της ΓΣΕΕ για τους μισθούς των εργαζομένων στον ιδιωτικό τομέα κατά το 2018 (Ιούνιος) διαπιστώνεται ότι επί συνόλου 2.396.602 εργαζομένων οι μέσες τακτικές αποδοχές ανέρχονται σε 898,59 ευρώ. Ειδικότερα, το 29% των εργαζομένων στον ιδιωτικό τομέα (696.825 άτομα) είχε σχέση μερικής απασχόλησης με μέσο μισθό 375,53 ευρώ, ενώ το 71% (1.702.675 άτομα) είχε σχέση πλήρους απασχόλησης με μέσο μισθό 1.111,09 ευρώ.
Τα στοιχεία αυτά δείχνουν την τεράστια συμπίεση που έχουν υποστεί οι μισθοί των εργαζομένων κατά τη διάρκεια της κρίσης. Αναλυτικά, κατά το 2010 οι μέσες μηνιαίες τακτικές αποδοχές ανέρχονταν σε 1.247 ευρώ, υποδεικνύοντας κατ’ αυτό τον τρόπο ότι οι μειώσεις στους μισθούς ξεπερνούν το 28%. Επιπλέον, κατά το 2010 μισθό κάτω των 500 ευρώ λάμβανε μόλις το 11,3% των εργαζομένων (205.000 μισθωτοί), ενώ μισθό κάτω των 250 ευρώ λάμβανε το 3,5% (64.000 εργαζόμενοι).
Δηλαδή μια τετραμελής οικογένεια με δύο εργαζόμενους πλήρους απασχόλησης για να στεγαστεί σε ένα τριάρι 85 τ.μ. στον Νέο Κόσμο μόνο για το ενοίκιο θα πρέπει να διαθέτει μηνιαίως το 40% του καθαρού εισοδήματός της! Περίπου το ίδιο ενοίκιο θα καταβάλλει και στα βόρεια προάστια (Χαλάνδρι, Αγία Παρασκευή, Χολαργός) για ένα αντίστοιχο σπίτι, ενώ στο 30% των μηνιαίων καθαρών αποδοχών της ίδιας οικογένειας αναλογεί το ενοίκιο ενός διαμερίσματος με δύο υπνοδωμάτια στην Κυψέλη και στα Πατήσια.
Θεαματική άνοδος και στις τιμές πώλησης
Έπειτα από μια οκταετία βαθιάς κρίσης, θεαματική είναι η αύξηση και των τιμών πώλησης των κατοικιών στην περιοχή της Αθήνας, η οποία κατέχει πλέον τη μερίδα του λέοντος στην άνοδο. Με βάση τα πρόσφατα στοιχεία που δημοσιοποίησε η ΤτΕ για την πορεία των τιμών των διαμερισμάτων κατά τους πρώτους τρεις μήνες του 2019, η άνοδος στην Αθήνα ήταν ταχύτερη σε σχέση με άλλες περιοχές. Συγκεκριμένα, σημειώθηκε αύξηση της τάξης του 5,8% (από 2,5% στο σύνολο του 2018 και 4,3% κατά το τέταρτο τρίμηνο του έτους). Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη η αύξηση κατά το πρώτο τρίμηνο άγγιξε το 3,9%, ενώ στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας η άνοδος ήταν της τάξης του 1,9%. Οι τιμές πώλησης στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας (κυρίως σ’ αυτές με έντονο τουριστικό χαρακτήρα) αυξήθηκαν κατά 2,6%.