Στις αρχές Ιουνίου, αμέσως μετά την κύρωση της σύμβασης για τη μεταβίβαση του Ελληνικού από το ΤΑΙΠΕΔ στη Lamda Development από τη Βουλή, η κυβέρνηση πέρασε μια τροπολογία για το Ελληνικό κρυμμένη σε άσχετο νομοσχέδιο του υπουργείου Εσωτερικών.
Αφού κατά δήλωση του Άδωνη Γεωργιάδη όλες οι εκκρεμότητες για το Ελληνικό είχαν λυθεί, τι έπρεπε να περάσει με κρυφή τροπολογία;
Ζητήσαμε τη βοήθεια του καθηγητή Αρχιτεκτονικής Νίκου Μπελαβίλα για να το ξεδιαλύνουμε και μας εξήγησε ότι αυτή η τροπολογία έδινε τη δυνατότητα στη Lamda να κατεδαφίσει κι άλλα κτίρια από όσα είχαν διασωθεί ακόμη και με το σχέδιο διανομής της ΝΔ, μεταξύ των οποίων τρία αεροπορικά υπόστεγα που κατά το business plan της από το 2019 θα έκανε μουσεία, και επιπλέον έδινε στον εκάστοτε υπουργό Ανάπτυξης και Επενδύσεων τη δυνατότητα να αποφασίζει στο εξής κατά βούληση –δηλαδή κατά τις ανάγκες του business plan της εταιρείας– τι θα σώζεται και τι θα κατεδαφίζεται από τα κτίσματα και τις εγκαταστάσεις που υπάρχουν ακόμη στην έκταση του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά κάθε φορά.
Έντεκα τροπολογίες σε 22 μήνες
Η τροπολογία αυτή δεν ήταν η πρώτη αλλά η ενδέκατη που προώθησε η ΝΔ στους 22 μήνες διακυβέρνησής της, ξηλώνοντας μία προς μία τις προβλέψεις της τροποποιημένης σύμβασης για το Ελληνικό που υπέγραψε η κυβέρνηση του ΣΥΡΙΖΑ το 2016 για να κατοχυρώσει τον δημόσιο χαρακτήρα του πάρκου, να μειώσει το ύψος των κτιρίων, να διατηρήσει την ελεύθερη πρόσβαση στην ακτή του Αγίου Κοσμά και να υποχρεώσει τον ιδιώτη να ξεκινήσει πρώτα το πάρκο, με στόχο η οικοδόμηση να γίνει με όρους πρασίνου και αισθητικής αναβάθμισης.
Και ήταν ακριβώς αυτή η πολιτική μιας αλυσίδας κρυφών τροπολογιών που κατέδειξε την αδυναμία της παρούσας κυβέρνησης με επικεφαλής τον Κυρ. Μητσοτάκη να λειτουργήσει ως σύγχρονη ευρωπαϊκή Δεξιά και να ακολουθήσει το ευρωπαϊκό συντηρητικό πρότυπο, να κάνει δηλαδή ό,τι έκαναν άλλες συντηρητικές κυβερνήσεις στην Ευρώπη όταν προχώρησαν στις δικές τους αναπλάσεις μεγάλων περιοχών, π.χ. στα Docklands του Λονδίνου, στο αεροδρόμιο Τέμπελχοφ του Βερολίνου και στο Αμβούργο, στις οποίες το δημόσιο κρατούσε τα σκήπτρα και προχωρούσε το ίδιο στη διάθεση των τμημάτων που επέλεγε για οικοδόμηση αντί να δίνει εκτάσεις ως αντιπαροχή σε ιδιώτες επενδυτές και μάλιστα χωρίς να διαθέτουν τα απαιτούμενα κεφάλαια.
Αποπομπή του αντιρρησία Πολλάλη από τον Σαμαρά
Άλλωστε ο καθηγητής του Χάρβαρντ και πρώτος επικεφαλής της Ελληνικό ΑΕ Σταύρος Πολλάλης από το 2012 είχε αντιταχτεί στην παραχώρηση του Ελληνικού τονίζοντας ότι η διαχείρισή του με όρους αποκρατικοποίησης αντί της αναπτυξιακής του διαχείρισης από το δημόσιο θα υπονόμευε τη ζωή των κατοίκων του λεκανοπεδίου και τα δημόσια έσοδα.
Γι’ αυτό τον λόγο όμως ο Σαμαράς το 2013 απέπεμψε τον Πολλάλη νύχτα, προκειμένου να υπογράψει ακριβώς πριν από τις εκλογές μια σύμβαση λεόντειο υπέρ του ιδιώτη, παραχωρώντας το Ελληνικό στη Lamda με τίμημα 915 εκατ. ευρώ, τη στιγμή που το Τεχνικό Επιμελητήριο αποτιμούσε την αξία της παραχώρησης στα 3 δισ. ευρώ, και χωρίς καμία πρόβλεψη υπέρ του δημόσιου συμφέροντος.
Μεσολάβησε η κυβέρνηση του ΣΥΡΙΖΑ, που με την τροποποίηση της σύμβασης έκανε μια μεγάλη προσπάθεια να σωθεί το πράγμα, αλλά με την κυβερνητική αλλαγή του 2019 και τις έντεκα τροπολογίες της κυβέρνησης Μητσοτάκη η σύμβαση του Ελληνικού επανήλθε εκεί που την είχε αφήσει ο Σαμαράς, με τις μέριμνες υπέρ του δημοσίου και του πρασίνου να απαλείφονται προκειμένου να διευκολυνθεί το business plan ενός επενδυτή που εξ ορισμού δεν είναι σε θέση να φέρει σε πέρας τόσο μεγάλο έργο.
Τι πρόκειται να γίνει στη συγκεκριμένη έκταση
Ποιες είναι όμως οι βασικές γραμμές του σχεδίου της Lamda για το Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού – Αγίου Κοσμά που θα αρχίσει να ξεδιπλώνεται από τον επόμενο μήνα;
Πρώτον, θα αρχίσει από το καζίνο, τα malls και τις κατοικίες, γιατί αυτά θα φέρουν άμεση οικονομική απόδοση.
Δεύτερον, θα συνοδευτεί με πλήρη κατεδάφιση των αθλητικών εγκαταστάσεων και εκρίζωση του τεχνητού άλσους του Αγίου Κοσμά, παρότι αποτέλεσαν ιστορικό έργο του Κωνσταντίνου Δοξιάδη και δημιουργήθηκαν με πρωτοβουλία του ιδρυτή της ΝΔ Κωνσταντίνου Καραμανλή, για να χτιστούν βίλες πάνω στην παραλία.
Τρίτον, θα περιλάβει ένα μίνι πάρκο 80 στρεμμάτων, δηλαδή το ένα τέταρτο του Πεδίου του Άρεως, αντί του μητροπολιτικού πάρκου των 2.000 στρεμμάτων.
Τέταρτον, δεν θα περιλάβει τα 500 στρέμματα δημόσιων χώρων που προέβλεπε η σύμβαση του ΣΥΡΙΖΑ, δηλαδή ούτε την ελεύθερη πρόσβαση στο μεγαλύτερο μέρος της παραλίας ούτε τον μεγάλο πεζόδρομο που θα διέτρεχε την ακτή ούτε το βουλεβάρτο που θα διέτρεχε το πάρκο, πεζόδρομους κ.λπ. Θα δημιουργηθούν δρόμοι μόνο για να πηγαίνουν οι καταναλωτές στο mega mall που θα γίνει πάνω στη Βουλιαγμένης.
Πέμπτον, θα οδηγήσει στη δημιουργία ενός ανοιχτού εργοταξίου στην Αθηναϊκή Ριβιέρα που θα είναι εκεί για πολλά χρόνια, με τον επενδυτή να κόβει οικόπεδα, να χτίζει, να πουλάει, να βγάζει λεφτά, να χτίζει παρακάτω κ.λπ. «σαν μια εκσυγχρονισμένη μορφή αθηναϊκής αντιπαροχής, ακριβώς όπως συνέβαινε το 1960, όπως χτίστηκαν το Αιγάλεω, το Χαϊδάρι, η Κυψέλη, του Ζωγράφου», κατά την εύστοχη διατύπωση του Ν. Μπελαβίλα.
Με τη μεγάλη διαφορά ότι ενώ στην παλιά αθηναϊκή αντιπαροχή ο αρχικός ιδιοκτήτης έπαιρνε το 40% των νέων κατασκευών, εδώ ο αρχικός ιδιοκτήτης, το ελληνικό δημόσιο, θα τα χάσει όλα. Και βέβαια είναι άγνωστο τι θα προκύψει τελικά ως εικόνα της Αθηναϊκής Ριβιέρας όταν θα έχει αποτυπωθεί πλέον στη γη η αγωνία του ομίλου Λάτση να βγάλει λεφτά μέσω της οικοδόμησης και του real estate για να μπορεί να ανταποκριθεί στις χρηματοδοτικές ανάγκες της επένδυσης – αν δεν χρεοκοπήσει ενδιαμέσως, μεταβιβάζοντας τα δανεικά του βάρη στο ελληνικό δημόσιο, όπως προέβλεψε η σύμβαση της ΝΔ.
Ο σχεδιασμός των επόμενων κινήσεων
Η κυβέρνηση επισπεύδει τις υπογραφές για το Ελληνικό ώστε να «μπουν οι μπουλντόζες» στα γενέθλια για τα δύο χρόνια της
Την περασμένη Τρίτη 8 Ιουνίου ο υπουργός Ανάπτυξης Αδ. Γεωργιάδης ανακοίνωσε ότι η συμφωνία μεταξύ ελληνικού δημοσίου και Lamda Development για τη μεταβίβαση του Ελληνικού θα υπογραφεί μέσα στις επόμενες δέκα μέρες, κατά παράκαμψη της πολύ ουσιαστικής εκκρεμότητας με την έκδοση της άδειας καζίνου προς την κοινοπραξία Inspire Athens (Mohegan – ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ).
Έτσι, πιθανόν την επόμενη εβδομάδα το δημόσιο θα μεταβιβάσει το 30% της έκτασης των 6.200 στρεμμάτων του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά στη Lamda κατά πλήρη κυριότητα και το υπόλοιπο 70% υπό καθεστώς παραχώρησης για χρήση για διάστημα 99 ετών και σε αντάλλαγμα θα εισπράξει την πρώτη δόση ύψους 300 εκατ. ευρώ από το συνολικό τίμημα των 915 εκατ. ευρώ, με το υπόλοιπο τίμημα των 615 εκατ. ευρώ να εισπράττεται ως νοίκι 6,2 εκατ. ευρώ ετησίως επί 99 χρόνια.
Δεν αποκλείεται μάλιστα να δούμε και κάποια κυβερνητική φιέστα για τις «μπουλντόζες που μπαίνουν», έστω και δύο χρόνια μετά την ανάληψη της διακυβέρνησης της χώρας από τη ΝΔ που δεν καταλάβαινε γιατί καθυστερούσε ο ΣΥΡΙΖΑ.
Αγωνία για έσοδα και χρηματοδότηση
Στη συνέχεια, με λυμένο το πρόβλημα της χρηματοδότησης τουλάχιστον για την πρώτη πενταετία χάρη στην αύξηση μετοχικού κεφαλαίου ύψους 600 εκατ. ευρώ που πραγματοποίησε πριν από δύο χρόνια αλλά και την απρόθυμη, έστω, συμμετοχή των τραπεζών στο ομολογιακό των 350 εκατ. ευρώ –που πάντως εκδόθηκε μετά τις πολιτικές πιέσεις της κυβέρνησης–, η Lamda θα είναι έτοιμη να αρχίσει την υλοποίηση του εμπροσθοβαρούς business plan της για το Hellinikon Project, το οποίο περιλαμβάνει την ταχύτερη ανάπτυξη των οικιστικών, εμπορικών και τουριστικών ακινήτων στην πρώτη πενταετία, με στόχο να υπάρξει κερδοφορία ως τον τέταρτο ή πέμπτο χρόνο της επένδυσης, και το οποίο προβλέπει:
Πρώτον, την ανέγερση τριών συγκροτημάτων κατοικιών, ήτοι ενός πύργου διαμερισμάτων και μιας ζώνης με βίλες ακριβώς μπροστά στο θαλάσσιο μέτωπο, μάλλον στη ζώνη των παλαιών αθλητικών εγκαταστάσεων του Αγίου Κοσμά, και την τμηματική ανέγερση διάφορων τύπων κατοικιών στον χώρο της πρώην Ολυμπιακής Αεροπορίας. Συγκεκριμένα, για την πρώτη πενταετία προβλέπεται η ανάπτυξη 800 από ένα σύνολο 10.000 κατοικιών διάφορων τύπων, αρχής γενομένης από τις βίλες της παραλίας.
Δεύτερον, την ανέγερση δύο υπερπολυτελών ξενοδοχείων και ισάριθμων τουριστικών – οικιστικών συγκροτημάτων επίσης μπροστά στην παραλία, που θα κατασκευαστούν από την κοινοπραξία της Lamda με την ΤΕΜΕΣ του ομίλου Κωνσταντακόπουλου (αθηναϊκό Hilton, συγκρότημα Costa Navarino Μεσσηνίας).
Τρίτον, την ανέγερση δύο μεγάλων εμπορικών κέντρων, ενός mega mall αποτελούμενου από 72.000 τ.μ. εκμισθώσιμων χώρων στη Βουλιαγμένης και ενός boutique mall 30.000 τ.μ. στη Μαρίνα του Αγ. Κοσμά (αυτό σε συνεργασία με τη ΤΕΜΕΣ). Τέταρτον, την ανάπτυξη του Inspire Athens, που θα γίνει από την κοινοπραξία Mohegan – ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ. Η επένδυση περιλαμβάνει την ανέγερση ξενοδοχείου πέντε αστέρων σε έκταση 120.000 τ.μ. με 3.500 κλίνες, συνεδριακό και εκθεσιακό κέντρο 24.000 τ.μ., αθλητική-συναυλιακή αρένα 10.000 θεατών και επιφάνεια καζίνου 15.000 τ.μ.
Το οικονομικό όφελος του ελληνικού δημοσίου θα είναι μόνο ένα εφάπαξ ποσό 150 εκατ. ευρώ που θα πάρει από την κοινοπραξία Mohegan – ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ για την παραχώρηση της άδειας, με τη Lamda που έχει τα δικαιώματα του χώρου να εισπράττει 20 εκατ. ευρώ ετησίως για 30 χρόνια από τα κέρδη του καζίνου, δηλαδή σύνολο 600 εκατ. ευρώ.
Ανεδαφική υπόθεση τα 3 εκατ. επισκέπτες
Για να εξυπηρετηθεί μάλιστα ο δεδηλωμένος στόχος της Lamda, που είναι «η ανάπλαση του παραλιακού μετώπου κατά την εκκίνηση του έργου, ώστε να μπει η περιοχή στους διεθνείς τουριστικούς χάρτες» –και να αυξηθεί η διεθνής ζήτηση για τις πολυτελείς βίλες της αλλά χωρίς δική της δαπάνη– ο Κυριάκος Μητσοτάκης εξήγγειλε την περασμένη εβδομάδα το σχέδιο ανάπλασης ολόκληρου του παραλιακού μετώπου που θα περιλαμβάνει ενιαίο πεζόδρομο και ποδηλατόδρομο μήκους 22 χιλιομέτρων από το Στάδιο Ειρήνης και Φιλίας ως τη Βουλιαγμένη, με δημόσια χρηματοδότηση από τα κονδύλια του Ταμείου Ανάκαμψης.
Να προσθέσουμε ότι το business plan της Lamda προβλέπει έσοδα 1,2 δισ. ευρώ πέντε χρόνια μετά την έναρξη της επένδυσης, εκ των οποίων το 42% από την πώληση των κατοικιών, το 35% από την ανάπτυξη των εμπορικών κέντρων και το 10% από την ανάπτυξη του καζίνου. Η ύπαρξη αυτών των εσόδων είναι απολύτως απαραίτητη για να εξυπηρετηθεί ο δανεισμός και να υπάρξει χρηματοδότηση για το επόμενο στάδιο προκειμένου να μη στοιχειώσει το Ελληνικό…
Αλλά εδώ αρχίζουν πια οι μεγάλες αβεβαιότητες, καθώς υπάρχει περίπτωση ούτε ο στόχος των εσόδων από το καζίνο να πιαστεί, αφού βασίζεται στην ορατά ανεδαφική υπόθεση για 3 εκατ. επισκέπτες τον χρόνο, ούτε ο στόχος των εσόδων από το real estate της παραλίας, καθώς η Lamda έχει ανακοινώσει ότι θα πουλήσει τις βίλες και τα διαμερίσματα που θα χτίσει πάνω στη θάλασσα σε τιμές πολύ υψηλότερες των 4.000 ευρώ το τ.μ.